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北京山东多地小产权房巧立名目曲线入市


2012-09-03 19:15:17 来源:新华网

以租代售 私家农场 旅游地产

三大“变种”小产权房曲线入市

《经济参考报》记者日前在北京、辽宁、山东、江苏、广东等地采访时发现,在中央14部委一片“清理整顿”声中,小产权房悄然变异为“农业生态房”“养老公寓”“旅游地产“会员制农庄”等,通过“以租代售“使用权代替产权“荣誉村民”等方式换装入市,其形式设计精巧,旨在逃避政策法规的约束。专家指出,应尽快遏制小产权房“变种”带来新一轮农地入市潮,建议有关部门尽早出台清理整顿方案,明确农地流转相关制度。

“以租代售”:宅基地上兴建会员制养老中心

“紧邻小汤山,40平方米四合院,售价18万。”这是北京市昌平区崔村镇南庄村喜洋洋养老中心的广告《经济参考报》记者调查发现,这里正在“以租代售”小产权房,价格从十几万到几十万不等。“养老中心”只是个幌子,入住者不乏年轻人,已形成一个居民小区。

走在“养老中心”里,随处可见“出租、出售”广告。负责房屋销售的养老中心刘经理说,目前正在出售的为第3期,养老中心占地是租南庄村的,与村委会签订了租赁合同到2052年。养老中心分3期建有平房约400间,1、2期已经全部卖出,三期也剩得不多了。

记者在现场看到,三期建设的“四合院”每套建筑面积70多平方米,包括三间北房、两间南房,使用年限40年,售价60万元。

购买这里的房屋后,与养老中心签订“入住协议”,类似长期租赁协议。记者注意到,协议中对入住人有这样一条约定:男60岁以上、女55岁以上,不得转租转售。这里的住户孙某说“这纯粹是规避政策风险,买房后谁住根本没有人管。”

“协议规定了入住年限和价格,还有大家最关心的拆迁问题。协议规定遇到拆迁,一是住户可以参与拆迁,拆迁给多少钱你拿多少钱;二是养老中心按入住年头扣除房钱后,将剩余的钱退还给住户。”刘经理说。

在位于八达岭高速水屯桥西的昌平区奤夿屯“伊舍小镇”,打着“旧村改造”的旗号,这里建设的养老公寓已经售罄。

销售人员告诉记者,“伊舍小镇”项目是北京市第一批13个旧村改造项目的一部分。项目将旧村拆掉,给回迁农民盖一部分回迁房,另外建设几十栋楼房,以“入会”形式对外销售,号称属于养老产业园性质,采用会员制运作,只需一次缴纳所选户型的会员费就可入住。如果发生拆迁,拆迁补偿归买房者。

“伊舍小镇”在房地产网站上打的广告显示,这里的二手房均价已高达6500元/平方米。销售人员称,该项目一期已售完,约有1000多套养老房屋“如果你需要,可以留下电话号码,待二期开盘时我们会通知你。”

会员协议有两种方式:一种是无期限有效,子女可以继承;另外一种就是五年制,五年之后可以选择退会,会员费全额退还,实际上也就是居住五年。

一位会籍顾问表示,房子是在村集体土地上开发建设的,产权归属村里。购房者经认购后可享受当地荣誉村民待遇,给购房者颁发《奤夿屯村荣誉村民》证书及由村委会核发的房屋使用权证,大可不必担心产权。

据知情者透露,目前“养老公寓”项目之所以兴起,除了项目本身销售收入外,一旦通过民政部门验收,还可以套取补贴。


 

“私家农场”:农地里长出生态大棚“50年不变”

如果说“养老公寓”主要占用的是农村集体建设用地,那么一些农村打着“生态大棚”的名义变相对外出售小产权房,则已经侵占了农用地,目前这种销售给城里人的“私人家庭农场”在北京、广州、大连、青岛、南京等大城市周边遍地开花。

“旅顺北路生态庄园,占地600平方米至1200平方米,封闭小区依山傍水,45万元至60万元,送大棚非小产权房。”顺着《大连晚报》上广告的指引,记者来到辽宁省大连市旅顺口区沙包村,只见一排排整齐的钢架大棚拔地而起,每个大棚旁都有一座独栋住房,屋内面积大约70平方米,还带一个半地下室。

负责销售的村民王经理说,这不是小产权房,我们不销售产权,只对外出租50年的使用权,1亩地的大棚45万元,两亩地的大棚60万元。如果将来政府动迁征地,补偿款全部都给买房的业户。

王经理说,这里原来是沙包村的一片果林,约200多亩,现在建了70多套大棚,是村里开发的项目。有两种户型,一种是1亩地的,主要是给老年人准备的,只有8套;一种是2亩地的,共有60多套,卖得最火“城里人买这里的房子图的不是房,而是田地,地越大越受欢迎,一半多大棚房都已经卖光了”。

王经理指着旁边的另一片山坡说,那边马上要建设二期,100套。“这个项目叫大连绿色田园生态园,是经过审批的,以设施农业立项,等通过农业部门验收后,您就可以把地下室(农具房)打通采光,就是一间很不错的影音棋牌室。”

在旅顺北路沿途,这样的“生态农庄”随处可见。有房产经纪发帖称,长城科联种植精品园有多套大棚带院的独楼出售,地点在旅顺北路大黑石南,面积200平方米,出售价格85万元,合4250元每平方米,产权为使用权。

早在2009年4月,北京市国土资源局已下达封杀令,要求各区县政府全部拆除违规农业生态园,停止占用耕地,对于变相搞房地产开发的单位和个人将追究刑责,当年一些项目被拆除。然而,时至今天,北京郊区的“生态农庄”有增无减,甚至掀起了新一轮销售高潮。在密云县云佛山黄坨子村、平谷区马房镇等地,记者发现了多家在售的“私人农场”,价格从13万元至30万元不等。

“旅游地产”:景区生态林地遭到别墅蚕食

记者发现,随着相关部门禁止对别墅项目审批供地,大量别墅项目转战农村。当前农村对耕地管理严格,但是对“三荒地”、水库周边生态地、承包林地、景区周边等建设开发并没有严格禁止,一些开发商通过打擦边球的方式开发所谓的“旅游地产”,建设“分时度假村”,对林地和具有生态保护功能的山坡地形成威胁。

江苏省溧阳市横涧镇“黄岗岭”茶场邻近天目湖景区和南山竹海景区,处于丘陵地带,周边生态环境良好。茶场不仅生产茶叶,也是乡村旅游项目,游客可以采摘茶叶。董事长卢建平告诉记者,茶场承包土地千余亩。近日,记者再次来到黄岗岭茶厂,发现在茶场一边坡地上,出现了两片白墙黛瓦的仿古建筑群,屋顶高大,场面铺排。

当地旅游部门知情者介绍,这片仿古建筑群实际上是一个别墅项目,是作为旅游业配套的宾馆项目报的,老板一直想对外销售。“溧阳市的农村旅游项目近年来出现了不少这类商业地产,我们都叫它‘田园地产’!究竟是开宾馆还是当别墅卖,老板不说。”

在北京市昌平区棋盘山景区,流村镇瓦窑村的小产权别墅“山作庭院”已建成了300余幢独栋小产权别墅,销售人员周涛称“这个项目是棋盘山风景区配套功能设施,地是瓦窑村的山坡地,位于景区内,不会搞新的建设,拆迁的概率非常小。”

密云云佛山黄坨子村小产权项目销售人员相小姐告诉记者:“项目占地是村里改造的山坡荒地,一期只剩下3套了,可选余地不多;二期建设的是小木屋,96套,已经售出20多套,占地600平方米至1000平方米,25.8万元/套起,五十年使用权。”记者在辽宁省大连市大黑石村,也看见了成片的小产权别墅,当地村民称别墅占地均为村里的“山坡地”。

  责任编辑:张璐



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